分譲中古マンションを購入するときにチェックすべきポイントは?

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新築住宅を購入するよりも安く広い希望の条件が適う分譲中古マンションを、リフォームやリノベーションをして購入する方が増えています。
ですが中古物件を購入する、というときは新築物件とは違うポイントがありますから、まとめてご紹介したいと思います。

「分譲中古マンションを購入するのと新築物件を購入するのに違う事とは?」

分譲中古マンションを購入する、という時には住居を新築して購入するのと違う点がいくつかありますから注意点をまとめてご紹介します。

・中古物件は仲介手数料(物件価格の3%+6万円+消費税が相場)必要で家を新築するよりも諸費用が掛かる
・住宅ローンの審査は早くても1か月はかかるので、中古物件購入ではローン申し込み先を慎重に選ぶ時間が取れない
・中古マンション購入時の所得税、登録免許税、不動産取得税の減税を受ける場合にはチェックしておくべき条件がある
・物件によっては中古マンションだと思い通りの間取りに変更できないケースもある(マンション毎に定められるリフォーム規約があります)

中古マンション購入は新築ではないからこそお金がかかってしまう部分も多いということも念頭に入れて資金計画を考える必要があります。
金融機関によってはローン割合(物件購入価格に対しての比率)はどのくらいで購入するのか、諸費用も含めてローンを組むのか、ローンにリフォーム費用までを含めるのかといったことでローンの審査の結果が変わってくることもあります。

「分譲中古マンションを購入する前に考えておくべきこととは?」

新築ではなく、中古マンションを購入するのならでは、見ておくべきチェックポイントがいくつかあります。
過去に中古マンション購入を経験された方々が「もっと確認してから購入を決めるべきだった・・・」と後悔されることも多いポイントも含めてご紹介していきたいと思います。
住宅を購入するときには、物件の価格だけではなく事前に色々なポイントに注意してチェックしておくことこそ、重要なのです。

・管理組合に支払う管理費はいくらなのか(購入してから思っていた以上に高いと嘆く方も多い費用)
・修繕の頻度と内容はどうか、修繕積立金はどのくらいかかるのか(マンションの修繕が十分ではなく外観が汚いままでいやだというケースも)
・リフォームする場合にどこまで自由にできるか
・リフォーム費用を購入時のローンと同時に申し込むかどうかで金利などの条件も変わることを考えておく必要がある
・リフォームが必要な個所はどんなところか(リフォーム内容によって選びたいリフォーム会社も異なることにもなります)
・内覧するときには住居部分と共有部分でチェックしたい項目を事前にチェックリストにしておくと便利
 (耐震はどうか、設備の不具合などないか、壁の厚さは十分か、周囲の生活音や騒音はどうか、外観や外壁・共有部分はきちんと管理されているかどうかなどチェックしておくことがお勧めです)
  →WEBでこのようなチェックリストがダウンロード可能です https://hikarinobe.com/contents/wp-content/uploads/2015/05/9a9f37db0b8b4f4fa2d7d8c48b0e6dd2.pdf

・ご近所に住んでいる人はどんな雰囲気か(ご近所トラブル予防につながります)
・固定資産税はどのくらいかかるのか
・住宅ローン控除(所得税)、住宅ローン減税は受けられるのかどうか
・フラット35は使えるか(物件の条件によって使えないため)
・駅からの距離、買い物の利便性、お子さんの学校など家族のライフスタイルにあった物件なのかどうか

購入後に上記のようなポイントで後悔される方が多い、ということと気を付けてみておかないと後で資金計画と違ってしまったと困ることにもなりかねないポイントをまとめて挙げてみました。
契約をしてしまう前に、きちんとご自身にあった買い物かどうか、熟考してみてくださいね。
物件情報で観るのと実際に目で物件を見るのでは異なる印象も受けることも多いので契約する前にできれば昼と夜の2回は内覧することもおすすめです。

「中古マンション購入時のローン審査について」

中古マンション購入時のローンの審査については、特別新築時と大きく変わるポイントはありません。
ただし、購入時に同時にリフォームをする、そしてリフォーム費用もローンにしたい、となると条件面などでローン審査の結果が変わってくることはあります。

ローンを組む際にはまず重要になるのが「本当に返済できるかどうか」ということ。

そしてローン審査で承認となるためにも返済負担率(ご自身の年収に対して年間の返済率がどの程度になるのかという事)についても考えておきましょう。
目安は年収400万円までの世帯では30%まで、年収400万円以上の世帯では35%まで、と言われていますが金融機関によって定めている条件は異なります。
気になる金融機関で事前審査をして、そこで通過するか、そして条件はどのようになるか確認しておくこともできます。

また不動産仲介会社と取り交わす売買契約書の中には「ローン特約」というものがあります。
もしも仮に、ローンの本審査が承認にならず買主としては努力したのに購入できない場合には、契約を無効としてくれる特約です。
ですが買主側に不備があり書類がそろわない、期日までにローンを通すための努力を怠ったことで承認されなかった、という場合には契約を無効とはしてもらうことはできない、という内容です。
支払い済みの手付金は契約無効になった場合は戻ってきます。

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